Der Zwei-Säulen-Coup: Wie die Finanzierung von Event-Immobilien trotz Banken-Blockade gelingt

Traumhafte Hochzeitslocations, historische Gutshäuser für Firmenevents oder weitläufige Gastronomie-Areale: Das Geschäftsmodell der Event-Gastronomie verspricht hohe Margen und eine starke Nachfrage. Doch in der Praxis scheitern entsprechende Gründungsvorhaben erschreckend oft am selben Punkt – der Finanzierung.

Wer bei seiner Hausbank ein Paket aus Immobilienkauf, aufwendigem Umbau und der eigentlichen Betriebsgründung anfragt, stößt fast ausnahmslos auf Granit. Das Problem liegt selten am Konzept, sondern an der Architektur der Anfrage. Wer die Mechanismen von Bankenrisiken und Investorenlogiken versteht, kann durch intelligentes Financial Engineering selbst siebenstellige Projekte realisieren.

Das Banken-Dilemma: Warum Kombi-Finanzierungen fast immer scheitern

Gründungsfinanzierungen gelten im Bankensektor pauschal als Hochrisikogeschäft. Zwar bieten Förderinstitute wie die KfW theoretisch weitreichende Programme an, die Realität an der Hausbank-Schalterspitze sieht jedoch anders aus: Aufgrund interner Eigenkapitalvorschriften und Risikomodelle deckeln viele Kreditinstitute das reine Gründungsrisiko bei Beträgen von etwa 100.000 Euro.

(Natürlich gibt es KfW-Darlehen für Gründer mit höheren Beträgen als 100.000€ (zum Beispiel 200.000€ beim ERP-Gründerkredit – StartGeld). Aber die Hausbanken haben eigene Risikostrukturen, die in der Regel die Finanzierung auf 100.000€ beschränken.)

Kommt nun der Kauf einer Event-Immobilie hinzu – beispielsweise für eine Million Euro –, potenziert sich das Problem:

• Eingeschränkte Folgeverwertung: Banken bewerten Event-Objekte im Risikofall extrem vorsichtig. Eine spezialisierte Hochzeitsscheune lässt sich im Verwertungsfall nicht ohne Weiteres in ein Standard-Gewerbeobjekt umwandeln.
• Risiko-Kopplung: Wird der Immobilienkredit direkt an den Erfolg des Gastronomie-Start-ups gekoppelt, stuft die Bank das Gesamtprojekt als untragbar ein. Mehr als 50 % Fremdkapitalquote sind über klassische Kredite und Hypotheken für das Gesamtpaket kaum darstellbar.

Die Lösung liegt in der klaren Trennung von Betrieb und Immobilie.

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Nicht das Konzept ist unfinanzierbar, sondern die Anfrage. Wer Betrieb und Immobilie in einen Antrag presst, addiert zwei Risiken, die keine Bank gemeinsam trägt.

Die Lösung durch Trennung: Zwei Säulen statt Einheits-Anfrage

Statt die Gesamtfinanzierung in ein einzelnes Bankpaket zu pressen, wird das Projekt strukturell in zwei eigenständige Einheiten aufgeteilt.

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   Gesamtprojekt analysieren

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   Betrieb und Immobilie sauber trennen

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   Säule 1: Gründungsdarlehen für den Betrieb

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   Säule 2: Investorenstruktur für die Immobilie

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   Verträge zwischen beiden Säulen ausgestalten

Säule 1: Der operative Betrieb

Der eigentliche Gastronomie- und Eventbetrieb fokussiert sich rein auf das operative Geschäft: Marketing, Personal, Inventar, Betriebsmittel. Dieser Teil wird als schlankes Start-up aufgesetzt und nutzt das klassische Banken- und KfW-Rahmenfenster – vorzugsweise bis zur etablierten Risiko-Obergrenze von 100.000 Euro. Damit sinkt die Hürde für die Hausbank drastisch, da das Risikoprofil überschaubar bleibt.

Säule 2: Die Event-Immobilie im Investoren-Modell

Für den Immobilienkauf und die Sanierung – im Beispiel eine Million Euro – wird eine separate Struktur gewählt. Da Banken hier selten mehr als 50 % finanzieren, wird die verbleibende Lücke über private Finanziers geschlossen.

Der Hebel für Privatinvestoren liegt hierbei nicht primär in hohen Mietrenditen, sondern in steuerlichen Effekten:

• Sonderabschreibungen (AfA): Bei der energetischen Sanierung oder dem Umbau von Denkmal- und Bestandsimmobilien entstehen oft erhebliche Sonderabschreibungen (vgl. § 7h EStG und § 7i EStG). Für vermögende Privatinvestoren mit hoher Steuerlast ist die Mitnahme dieser steuerlichen Verlustverrechnung attraktiv.
• Das Dreiecksgeschäft zur Gewerblichkeit: Eine reine vermögensverwaltende Vermietung reicht steuerlich oft nicht aus oder bietet Investoren zu wenig Gestaltungsspielraum. Um das Investment durch eine gewerbliche Prägung steuerlich zu optimieren, lässt sich ein Dienstleistungsmodell konstruieren.

Das Ergebnis: Der Investor sichert sich eine gewerbliche Tätigkeit mit entsprechenden steuerlichen Abschreibungsvorteilen, verlagert aber das unternehmerische Ausführungsrisiko komplett auf die Betriebsgesellschaft.

Worauf Gründer und Investoren achten müssen

Solche Konstruktionen erfordern von Gründerinnen und Gründern ein tiefes Verständnis für die Schnittstellen zwischen Bankenrecht, Bilanzierung und Steuerrecht. Wer Investoren überzeugen möchte, muss nicht nur ein begeisterndes Eventkonzept vorlegen, sondern ein steuerlich und betriebswirtschaftlich durchdachtes Vehikel präsentieren.

In der Praxis zeigt sich, dass der Schlüssel zum Erfolg in der präzisen Ausgestaltung dieser Verträge liegt. Wie die Erfahrungen der Unternehmensberatung Peter Saubert im Bereich Financial Engineering und der Ermöglichung komplexer Finanzierungsstrukturen belegen, lassen sich selbst scheinbar unfinanzierbare Großprojekte realisieren, wenn die Eigeninteressen von Hausbanken – Risikominimierung – und Privatinvestoren – Steueroptimierung und Besicherung – intelligent miteinander verzahnt werden.

Durch die Aufspaltung in ein fokussiertes Start-up-Darlehen und eine steuerlich getriebene Immobilien-Investoren-Struktur verwandelt sich eine vermeintliche Absage der Bank in ein tragfähiges Wachstumsmodell für beide Seiten. Einen Überblick über die möglichen Bausteine geben wir im Hub Finanzierung.

Ein Hinweis zur Einordnung: Wir leisten keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Die steuerliche Ausgestaltung und Prüfung solcher Strukturen gehört in die Hände von Steuerberatern und Rechtsanwälten – die betriebswirtschaftliche Architektur dahinter ist unsere Aufgabe.