Das gefährliche Storytelling der Wohnungsbaukonzerne: Wie Bilanz-Kosmetik den Markt verzerrt – und warum Enteignungen der perfekte Deal für Vorstände wären

Immobilien sind kein Mittel, um durch dynamische Wachstumsraten schnell reich zu werden. Betriebswirtschaftlich betrachtet sind sie das genaue Gegenteil: Ein träges, sachwertbasiertes Instrument zur Vermögenssicherung und Substanzerhaltung. Wer Renditen wie im Technologiesektor verspricht, betreibt Entkopplung von der kaufmännischen Realität. Dennoch haben die Führungsetagen börsennotierter Wohnungsbaukonzerne über Jahre genau diese Geschichte erzählt.

Aus der Perspektive eines konsequenten Controllings zeigt sich: Um sich am Kapitalmarkt als Wachstumsstars zu inszenieren, wurden Kennzahlen etabliert, die den tatsächlichen Wertverzehr von Gebäuden schlicht ausblenden. Das Ergebnis dieser bilanzgestützten Eitelkeit ist ein völlig gelähmter Wohnungsmarkt.

Die Controlling-Perspektive: Die Täuschung durch den FFO 1

Um Gegenwind vom Kapitalmarkt zu vermeiden und spektakuläre Stories zu präsentieren, fokussiert die Berichterstattung großer Wohnungsaktiengesellschaften seit Jahren auf die Kennzahl FFO 1 (Funds from Operations). Der FFO 1 wird als operativer Kerngewinn verkauft und glänzt in Präsentationen mit operativen EBITDA-Margen von 70% und mehr im reinen Vermietungsgeschäft.

Die kaufmännische Crux liegt in der Definition dieser Kennzahl: Bei der Berechnung des FFO 1 werden die bilanziellen Abschreibungen (AfA) schlicht gestrichen. Das Argument der Konzerne lautet, dass Immobilien durch laufende Instandhaltung nicht an Wert verlieren, sondern im Wert erhalten bleiben. FFO 1, das ist nichts anderes als Management nach dem Kontostand, genau so wie es kleine Handwerker machen, die dann an der Liquidität scheitern.

Aus Controllingsicht ist diese Darstellung eine Verdrehung grundlegender Prinzipien:

Die Substanzrechnung: Das Debakel der Wiederbeschaffung

Wendet man die saubere kaufmännische Abgrenzung an und berücksichtigt den physischen Verschleiß, schrumpft der operative Nettogewinn im Altbestand bei einer durchschnittlichen Bestandsmiete von 8,20 €/m² rasch von angeblichen 50% auf magere 20 bis 25% (ca. 2,10 €/m²) zusammen.

Richtig drastisch wird das Bild jedoch, wenn das Controlling das Prinzip der Substanzerhaltung auf Basis von Wiederbeschaffungskosten anwendet:

Historische Buchwerte in den Bilanzen spiegeln meist Anschaffungskosten wider, die meilenweit von der heutigen Realität entfernt sind. Oft wird von ca. 1.000 €/m² und weniger ausgegangen. Um ein Gebäude nach Ablauf seiner Nutzungsdauer (z. B. 50 Jahre) heute zu ersetzen, muss bei aktuellen Baukosten von 3.500 bis 4.500 €/m² eine kalkulatorische Substanz-AfA angesetzt werden, die den realen Wiederbeschaffungswert abbildet.

Diese Gegenüberstellung zeigt ungeschminkt: Bestandsmieten von durchschnittlich rund 8,50 €/m² reichen betriebswirtschaftlich nicht einmal aus, um den physischen Wertverzehr des Gebäudes auf Basis heutiger Wiederbeschaffungspreise nachhaltig zu decken. Der freifinanzierte Neubau ist unter diesen Bedingungen erst ab Kaltmieten von 16 bis 20 €/m² wirtschaftlich tragfähig.

Die Enteignungs-Ironie: Ein goldener Fallschirm für gescheiterte Manager

In dieser ökonomischen Sackgasse entfaltet die politische Debatte um Enteignungen (wie in Berlin gefordert) eine erstaunliche Ironie: Für die Führungsetagen der Wohnungsbaukonzerne wäre eine Vergesellschaftung gegen Entschädigung nicht etwa eine Bestrafung, sondern der denkbar bequemste Ausweg aus dem selbst geschaffenen Dilemma.

Die Konzerne sitzen auf einem gewaltigen Berg gealterter Substanz mit immensem energetischen Sanierungsstau. Gleichzeitig steigen die Refinanzierungszinsen, während politische Mietpreisdeckel weitere Ertragssteigerungen verhindern. Das Weiterbewirtschaften dieser Bestände droht zu einem jahrelangen Verlustgeschäft zu werden.

Eine Enteignung nach Grundgesetz bedeutet Entschädigung in Milliardenhöhe. Damit würden die Konzerne:

1. Frische Liquidität erhalten, um hochverzinsliche Schulden zu tilgen.

2. Die unrentable Sanierungslast komplett auf den Steuerzahler abwälzen.

3. Ein Opfer-Narrativ aufbauen, um das eigene operative Scheitern auf die Politik zu schieben.

Eine staatliche Übernahme wäre schlicht die Vergesellschaftung anstehender Verluste. Das reinigende Element der Marktwirtschaft sieht anders aus: Wenn Vorstände verfehlte Geschäftsmodelle aufbauen und Substanzverzehr ignorieren, führt der ordnungspolitisch korrekte Weg über die Sanierung oder die klassische Insolvenz. Bei einer Insolvenz werden das Eigen- und Fremdkapital der fehlgeleiteten Investoren entwertet; die Immobilien bleiben bestehen und werden zu realitätsgerechten Preisen aus der Masse neu bewertet.

Der Weg aus der Krise: Befreiung von der Regulierungswut

Die verfehlte Bürokratiepolitik verbunden mit der unhaltbaren Behauptung, Immobilien seien eine Spekulations-Gewinnmaschine, hat den Kapitalzufluss im Neubau zum Erliegen gebracht. Um den Wohnungsmarkt wieder funktionsfähig zu machen, helfen keine staatlichen Subventionen. Fördergelder bekämpfen nur Symptome, halten Baupreise künstlich hoch und schaffen eine Scheinwirtschaft am Tropf des Steuerzahlers.

Die Lösung liegt in der konsequenten Rückkehr zu kaufmännischer Vernunft, Marktwirtschaft und Freiheit:

Sobald Baukosten durch vereinfachte Normen fallen und die Verwaltung vom Verhinderer zum schnellen Ergebnislieferanten wird, erreicht der Bau von Mietwohnungen wieder aus sich heraus seine wirtschaftliche Basis. Preissignale mögen kurzfristig Schmerzen bereiten, ziehen aber verlässlich privates Kapital an. Nur über ein massiv steigendes Angebot lässt sich der Wohnungsmarkt langfristig beruhigen und bezahlbarer Wohnraum nachhaltig sichern.

Fazit für Sie als Unternehmer

Sie haben in diesem Beitrag gesehen, wir Unternehmen vom Substanzverzehr leben. Ist in Ihrem Unternehmen und in Ihrem Portfolio der Substanzverzehr auf Basis echter Wiederbeschaffungskosten abgedeckt – oder steuern Sie noch nach dem Kontostand?